來源：Wind萬得
2025年開年，中國樓市在政策持續(xù)發(fā)力和市場預期修復的雙重推動下，逐步顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。從核心城市土拍市場的熱度回升，到新房、二手房成交量的環(huán)比增長，再到地方政府通過專項債、收儲等手段化解庫存壓力，一系列信號表明，樓市正從“止跌回穩(wěn)”向“企穩(wěn)回升”過渡。
//? 高溢價土拍多地上演 //
2月20日，2025年上海迎來首輪土拍，4宗地塊分別位于虹口瑞虹新城、浦東新楊思、松江新城西區(qū)、奉賢區(qū)南橋新城（虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊、浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊、奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊、松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊）。4宗地塊總出讓面積22.7萬平方米，土地出讓總金額159.26億元，成交樓面均價為70159元/平方米。
其中，虹口瑞虹新城地塊爭奪激烈，經(jīng)過183輪競價，最終金茂&慶隆聯(lián)合體以89.6435億元拿下，樓面價117474元/㎡，溢價率38.2%。這一成交價刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。
虹口區(qū)規(guī)劃與自然資源局副局長孫懿俊表示，此次北外灘腹地地塊的高價競拍、高溢價率和外資加碼“振奮人心”，對虹口區(qū)“上海北外灘、都市新標桿”的戰(zhàn)略定位也很重要。
浦東新楊思地塊熱度較高也較高，參拍企業(yè)均超5家。浦東新楊思地塊由華潤+越秀聯(lián)合體競得，成交價50.9億元，溢價率為33.38%。
2月20日，杭州舉行春節(jié)后第二次土拍，共出讓3宗宅地，共攬金約31.4億元。其中，上城區(qū)城東新城單元地塊被大家房產(chǎn)以10.83億元摘得，溢價率高達54.04%，樓面價47486元/平米，是今年在杭州誕生的第三個“板塊地王”。
中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生則認為，大家地產(chǎn)此次也算正常的補倉，拿地說明它對于2025年的杭州樓市還是充滿信心的：“杭州今年以來土拍熱度一直偏高、加上‘六小龍’的出圈，令房企對今年杭州樓市的預期普遍樂觀?！?/p>
//? 土儲專項債發(fā)力 //
在中央明確專項債收購存量閑置土地的管理辦法之后，各地政策執(zhí)行意愿積極。近期，廣東多地發(fā)布土地收儲相關公告，擬收購價格合計超350億元。北京亦發(fā)行數(shù)百億專項債，部分債券的投向包含土地儲備。
華福證券、國金證券等金融機構(gòu)研報顯示，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門等15個城市擬用專項債收儲161宗土地，土地使用面積達684.7萬平方米，總價約353.7億元。
從被收儲土地的性質(zhì)來看，52%為住宅用地，32%為商辦用地，14%為工業(yè)用地，2%為其他用地。
從收儲的折價幅度來看，15%溢價收儲，19%平價收儲，66%折價收儲，其中12%為70—79折，24%為80—89折，28%為90—99折。值得注意的是，溢價收儲部分多為2015年左右年限較長的土地。
據(jù)北京市財政局網(wǎng)站消息，2月18日，北京市發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。462.9億元新增專項債券的募集資金專項用于棚戶區(qū)改造、土地儲備、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施等項目。其中部分債券的投向包含土地儲備，成為了2025年首批投向包含土地儲備的專項債券。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此次北京發(fā)行了投向包含“土儲”的專項債券，一方面擴寬了政府進行土地儲備的資金來源，另一方面也為盤活存量閑置用地提供資金，是助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措。對于地方政府而言，進一步盤活存量土地有利于提高資源利用效率、儲備土地資源，也能夠增強地方政府的資金流動性，緩解地方政府的資金壓力，繼而支持地方經(jīng)濟發(fā)展。
2024年11月，自然資源部發(fā)布的《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》顯示，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業(yè)資金流動性、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關鍵舉措。
2024年12月，國務院辦公廳發(fā)布《關于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》（以下簡稱：《意見》）?！兑庖姟访鞔_“負面清單”管理，“負面清單”列舉的無收益項目、樓堂館所、形象工程、政績工程、一般性競爭性產(chǎn)業(yè)等禁止類項目以及人員經(jīng)費等經(jīng)常性支出均不允許使用專項債，其他項目則都可以安排支持。
2025年1月，財政部在“中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會上表示，支持城市政府收回收購存量閑置土地，有需求的地方也可以用于新增土地儲備；并明確指出“我們已經(jīng)明確了專項債管理的相關要求，地方已經(jīng)可以做了”，這項政策將有利于改善土地的供求關系、增強房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性，同時有利于補充重點領域的土地儲備。
//? 一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲 //
2月19日，國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)出爐。
從數(shù)據(jù)來看，1月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市較上月有所增加，一線城市新房和二手房價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二線城市新房價格自2023年6月以來首次環(huán)比上漲。
數(shù)據(jù)顯示，1月份，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。二線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。三線城市新房價格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。
從二手房來看，1月份，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。二線城市二手房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
同時，1月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加1個。其中，南京、成都漲幅均為0.7%，并列第一；上海、寧波漲幅均為0.6%，并列第二；武漢、無錫漲幅均為0.5%，并列第三。
業(yè)內(nèi)人士認為，在一線城市房價上漲后，二線城市房價也開始上漲，說明房價趨穩(wěn)向好的動力增強，有助于進一步引導市場預期，促進一季度樓市“小陽春”的出現(xiàn)。
對于當前的市場形勢，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，今年1月份全國房價指數(shù)延續(xù)去年四季度止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，房價趨穩(wěn)的特征更加明顯。數(shù)據(jù)最大的特點是，在一線城市房價上漲后，二線城市房價也開始上漲，說明房價趨穩(wěn)和向好的動力增強?！胺績r指標進一步改善，與今年1月份交易市場行情表現(xiàn)積極有關系，進一步說明政策利好下，市場基本面持續(xù)改善?！眹儡S進說。
//? 萬科再獲深鐵集團42億元借款 //
2月21日晚間，萬科公告，第一大股東深鐵集團擬向萬科提供股東借款，借款金額為42億元，用于萬科償還公司到期公開債務。至此，深鐵集團已合計向萬科提供70億元股東借款，均用于償還債務。
萬科方面表示，股東借款有利于滿足公司資金需求，相關借款利率低于公司從金融機構(gòu)的融資利率，借款質(zhì)押率高于市場慣例水平，充分體現(xiàn)了大股東對公司的支持。
公告顯示，此次深鐵集團向萬科的借款條款與此前一致，期限仍為3年，借款成本維持在2.34%的低利率，較全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）低76個基點。
去年以來，深鐵集團已通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式持續(xù)表達對萬科的支持。除70億元股東借款之外，2024年以來，深鐵集團還先后認購了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%投資收益權。
深鐵集團曾表示，將繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢，支持新組建的經(jīng)營管理團隊統(tǒng)籌資源要素，動員各方力量，促進萬科持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
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